보유세는 두 세금의 합입니다
| 재산세 | 종합부동산세 | |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체 (시·군·구) | 국가 (국세청) |
| 과세 대상 | 주택을 가진 사람 전부 | 기본공제를 넘는 사람만 |
| 기본공제 | 없음 | 1세대 1주택 12억 · 그 외 9억 |
| 과세 단위 | 주택별 (물건별) | 사람별 합산 |
| 납기 | 7월·9월 (절반씩) | 12월 1~15일 |
| 부가세 | 지방교육세 · 도시지역분 | 농어촌특별세 20% |
재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율 60%) × 0.1~0.4% + 지방교육세 + 도시지역분
종부세 = ((공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율) × 0.5~5% − 재산세 중복분
− 고령자·장기보유 세액공제(1주택 단독명의, 최대 80%) + 농특세 20%
보유세 = 재산세 + 종부세 ← 이 표의 "합계"과세 단위가 다른 점이 중요합니다. 재산세는 집마다 따로 매기지만 종부세는 사람이 가진 집을 전부 합쳐매깁니다. 그래서 명의를 나누면 종부세가 줄어듭니다.
공동명의가 유리한 구간과 그 경계
- 공시 12억 이하 — 1주택 단독명의도 종부세가 0원이라 차이가 없습니다.
- 공시 12~18억 — 공동명의가 각 9억씩 합 18억을 공제받아 유리합니다. 표에서 이 구간의 "부부 공동명의" 열이 가장 낮습니다.
- 공시 18억 초과 — 공동명의의 공제 우위가 사라지고, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있는 단독명의가 역전할 수 있습니다. "65세·10년 보유" 열과 비교하세요.
- 공동명의자도 1주택 특례(12억 공제 + 세액공제)를 신청해 선택할 수 있습니다. 매년 9월 중 신청합니다.
표 읽는 법
- 공시가격은 시세의 65~70% 수준입니다. 시세 10억이면 공시 7억 안팎으로 보세요.
- 1세대 1주택은 공시 12억까지 종부세가 없고, 재산세는 공시 9억 이하에 특례세율(0.05%p 인하)이 적용됩니다.
- "2주택 (반씩)"은 같은 금액을 두 채로 나눠 가진 경우입니다. 재산세는 물건별이라 비슷하지만 종부세 기본공제가 9억으로 줄어 늘어납니다.
- 6월 1일 소유자가 1년치를 냅니다. 매매 잔금일을 5월 31일 이전 또는 6월 2일 이후로 맞추면 부담 주체가 바뀝니다.
- 세부담상한과 지역자원시설세가 빠져 있어 고지서와 다소 차이가 날 수 있습니다. 세율표는 부동산 세율표, 납기는 세금 달력에 있습니다.
이 표의 숫자가 바뀌는 시점
- 매년 4월 말 — 공동주택 공시가격 공시 (이 표의 입력값이 바뀜)
- 매년 1월 또는 세법 개정 시 — 공정시장가액비율, 기본공제, 세율
- 부동산 대책 발표 시 — 다주택 중과, 1주택 특례 범위
공시가격 현실화율과 공정시장가액비율은 정부 정책에 따라 자주 조정되는 항목입니다. 갱신 내역은 변경 이력에 남깁니다.
