주택담보대출 한도 계산 방법
실제로 빌릴 수 있는 돈은 세 가지 한도 중 가장 작은 금액입니다. ① 집값에 비율을 곱한 LTV 한도, ② 수도권·규제지역에만 있는 구간별 절대 한도, ③ 소득으로 갚을 수 있는 DSR 한도입니다. DSR 한도는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 계산하기 때문에 금리 유형에 따라 크게 달라집니다.
구간 한도 (수도권·규제지역) = 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억
DSR 여력 = 연소득 × 40% (2금융 50%) − 기존 대출 연간 원리금
DSR 한도 = DSR 여력 ÷ 12 을 월 상환액으로 하는 원리금균등 원금 (금리 = 실제 금리 + 스트레스 금리)
최대 대출 가능액 = min(LTV 한도, 구간 한도, DSR 한도)
2026년 LTV · 스트레스 금리 기준표
| 차주 유형 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 70% |
| 1주택자 (6개월 내 처분 조건) | 50% | 70% | 70% |
| 2주택 이상 · 추가 구입 | 대출 불가 | 60% | 60% |
| 금리 유형 (30년 만기, 고정 5년 기준) | 수도권·규제지역 스트레스 금리 | 지방 (2026-12-31까지) |
|---|---|---|
| 변동형 (금리 변동주기 5년 미만) | +3%p | +0.75%p |
| 혼합형 (일정기간 고정 후 변동) | +2.4%p | +0.45%p |
| 주기형 (5년 이상 주기 고정) | +1.2%p | +0.22%p |
| 순수 고정금리 (만기까지) | 미적용 | 미적용 |
계산 예시
예시 1. 서울 8억 아파트, 무주택, 연소득 6,000만원, 변동금리 4%, 30년
- LTV 40% → 320,000,000원, 구간 한도 600,000,000원
- DSR: 연소득 × 40% = 연 24,000,000원, 스트레스 금리 3%p를 더한 7%로 역산 → 300,615,136원
- 최대 대출 가능액 300,615,136원 (DSR에 걸림). 실제 월 상환액 1,435,183원, 자기자금 499,384,864원 필요
- 같은 조건에서 5년 주기형을 고르면 스트레스 금리가 1.2%p로 줄어 한도 320,000,000원 (LTV에 걸림)
예시 2. 규제지역 12억, 생애최초, 부부 합산 1억 2,000만원, 혼합형 5년 고정
- LTV 70% → 840,000,000원이지만 15억 이하 구간 한도 600,000,000원
- DSR 한도 639,482,368원 (스트레스 2.4%p) → 최대 600,000,000원, 구간 한도에 걸림
- 자기자금 600,000,000원 필요, 월 상환액 2,864,492원
예시 3. 지방 5억, 무주택, 연소득 5,000만원, 변동 4%, 40년
- LTV 70% → 350,000,000원, 구간 한도 없음, 만기 40년 가능
- DSR 한도 357,839,733원 (스트레스 0.75%p) → 최대 350,000,000원, 월 1,462,785원
연소득별 DSR 한도 표 (40%, 금리 4%, 30년, 기존 대출 없음)
| 연소득 | 수도권 변동형 (스트레스 3.0%p) | 수도권 순수 고정 (미적용) | 지방 변동형 (0.75%p) |
|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 2억 41만원 | 2억 7,928만원 | 2억 5,560만원 |
| 5,000만원 | 2억 5,051만원 | 3억 4,910만원 | 3억 1,950만원 |
| 6,000만원 | 3억 62만원 | 4억 1,892만원 | 3억 8,340만원 |
| 8,000만원 | 4억 82만원 | 5억 5,856만원 | 5억 1,120만원 |
| 1억원 | 5억 103만원 | 6억 9,820만원 | 6억 3,900만원 |
| 1억 5,000만원 | 7억 5,154만원 | 10억 4,731만원 | 9억 5,850만원 |
같은 소득이라도 금리 유형에 따라 한도가 28% 넘게 차이 납니다. 수도권에서는 고정·주기형 상품이 한도 면에서 유리합니다.
관련 규정과 주의할 점
2025년 6.27 대책과 10.15 대책의 핵심
6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 주담대는 최대 6억원, 만기 30년 이내, 6개월 내 전입 의무, 생애최초 LTV 80% → 70%, 신용대출은 연소득 이내, 다주택자 주담대 금지가 적용됐습니다. 10월 16일부터는 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶여 LTV 70% → 40%, 집값 구간별 한도 6억·4억·2억, 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3.0%가 시행됐고, 10월 29일부터 수도권 1주택자의 전세대출 이자가 DSR에 포함됩니다.
DSR에 포함되는 대출
주담대, 신용대출(만기 무관 5년 분할 가정), 마이너스통장(한도 기준), 자동차 할부, 카드론, 학자금대출이 들어가고 전세대출은 원금은 제외하되 수도권 1주택자는 이자가 포함됩니다. 중도금·이주비 대출, 서민금융 상품, 300만원 이하 소액 대출은 제외됩니다. 기존 대출을 갚아 연간 원리금을 줄이면 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다.
정책대출은 따로 봅니다
디딤돌대출(부부 합산 소득 6,000만~8,500만원 이하, 5억 이하 주택), 보금자리론(소득 7,000만원 이하 등, 6억 이하 주택), 신생아 특례대출은 DSR 대신 DTI 60%를 적용하고 금리도 낮습니다. 요건이 맞으면 은행 주담대보다 먼저 확인하세요. 한국주택금융공사와 주택도시기금 홈페이지에서 자격을 조회할 수 있습니다.
함께 보면 좋은 계산기
한도가 나왔다면 대출 이자 계산기로 상환방식별 월 상환액과 총 이자를 비교하고,연봉 실수령액 계산기로 세후 월급 대비 상환 부담을 확인하세요. 세후 월급의 30%를 넘는 상환액은 생활을 압박합니다.
