전세와 월세를 같은 기준으로 비교하는 방법
월세는 매달 나가는 돈이 눈에 보이지만, 전세는 대출 이자와 묶인 자기자금이 벌지 못한 이자가 숨어 있습니다. 두 방식을 모두 "매달 실제로 사라지는 돈"으로 바꾸면 공정하게 비교할 수 있습니다.
전세 월 비용 = 전세대출 × 대출금리 ÷ 12 + (보증금 − 대출) × 세후 예금금리 ÷ 12
월세 월 비용 = 월세 + 월세보증금 × 세후 예금금리 ÷ 12 − 월세 세액공제 ÷ 12
전월세 전환율 = 연 월세 ÷ (전세보증금 − 월세보증금), 법정 상한 = min(기준금리 + 2%p, 10%)
계산 예시
예시 1. 전세 3억 (대출 2.4억 · 3.5%) vs 월세 보증금 5,000만 · 월 120만원
- 전세: 대출 이자 700,000원 + 자기자금 6,000만원 기회비용 126,900원 = 월 826,900원
- 월세: 120만원 + 보증금 기회비용 105,750원 = 월 1,305,750원
- 전세가 월 478,850원, 2년이면 11,492,400원 유리. 월세가 721,150원 이하여야 월세가 유리
- 전환율 5.76%로 법정 상한 5%를 초과. 상한 기준 적정 월세는 1,041,667원
- 월세 세액공제 17%를 받으면 월세 비용이 141,667원 줄어 차이가 월 337,183원로 좁혀짐
예시 2. 전세 2억 (대출 1.6억 · 4.5%) vs 월세 2,000만 · 70만원, 세액공제 17%
- 전세 월 684,600원 vs 월세 월 623,300원 (세액공제 월 119,000원 반영)
- 월세가 월 61,300원 유리. 대출 금리가 높고 월세가 낮으면 월세가 이깁니다
예시 3. 대출 없이 전세 5억 vs 월세 1억 · 150만원 (예금 3.5%)
- 전세는 이자 0원이지만 5억의 세후 기회비용이 월 1,233,750원
- 월세 월 1,746,750원 → 전세가 월 513,000원 유리. 현금이 많아도 전세가 공짜는 아닙니다
보증금 차액별 적정 월세 표
법정 상한 전환율 5%(기준금리 3% + 2%p)과 시장에서 흔한 6%를 적용했을 때 보증금 1억당 월세입니다.
| 보증금 차액 | 법정 상한 5% 기준 월세 | 시장 전환율 6% 기준 월세 |
|---|---|---|
| 1억원 | 416,667원 | 500,000원 |
| 2억원 | 833,333원 | 1,000,000원 |
| 3억원 | 1,250,000원 | 1,500,000원 |
| 5억원 | 2,083,333원 | 2,500,000원 |
전세대출 금리별 손익분기 월세 (전세 3억 · 대출 2.4억 · 월세 보증금 5,000만)
| 대출 금리 | 월 이자 | 전세 월 비용 | 이 월세보다 싸면 월세 유리 |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 500,000원 | 626,900원 | 521,150원 |
| 3% | 600,000원 | 726,900원 | 621,150원 |
| 3.5% | 700,000원 | 826,900원 | 721,150원 |
| 4% | 800,000원 | 926,900원 | 821,150원 |
| 4.5% | 900,000원 | 1,026,900원 | 921,150원 |
| 5% | 1,000,000원 | 1,126,900원 | 1,021,150원 |
알아두면 좋은 것
전세대출 금리와 한도
버팀목(주택도시기금) 전세대출은 소득·보증금 요건을 충족하면 연 2%대, 청년·신혼 우대 시 1%대이고, 은행 전세대출은 보증기관(HF·HUG·SGI) 보증을 받아 보증금의 80%까지(수도권·규제지역은 보증 비율 80%) 연 3~4%대입니다. 금리 0.5%p 차이가 2.4억 대출에서 월 10만원 차이이므로 기금 대출 자격을 먼저 확인하세요.
월세 세액공제와 전세대출 소득공제
월세는 세액공제(세금에서 직접 차감, 최대 170만원), 전세대출은 원리금 상환액 40% 소득공제(한도 400만원)입니다. 둘 다 무주택 세대주, 국민주택규모 이하, 전입신고가 조건입니다. 연말정산에서 월세 세액공제는 임대차계약서와 이체 내역만 있으면 집주인 동의 없이 신청할 수 있습니다.
계약 갱신과 전환율
계약갱신요구권을 쓰면 보증금·월세 인상은 5% 이내이고, 전세를 월세로 바꿀 때는 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로 상세 옵션의 기준금리를 계약 시점 값으로 넣어 확인하세요. 신규 계약은 상한 규제 대상이 아니라 시세가 그대로 반영됩니다.
함께 보면 좋은 계산기
전세대출 상환 스케줄은 대출 이자 계산기(만기일시 방식)에서, 집을 사는 선택지와 비교하려면주택담보대출 한도 계산기에서 가능한 대출액과 월 상환액을 확인하세요.
