양도소득세 계산 방법
양도소득세는 판 값에서 산 값과 경비를 뺀 차익에 매기는 세금입니다. 1세대 1주택이면 12억까지 비과세이고, 과세되는 경우에도 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제가 커집니다. 2년 미만 단기 양도와 조정대상지역 다주택은 세율이 크게 오릅니다.
1세대 1주택 12억 초과: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제 (표1: 연 2%·최대 30% / 표2: 보유 연 4% + 거주 연 4%·최대 80%)
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
산출세액 = 과세표준 × 세율 (기본 6~45% / 1년 미만 70% / 2년 미만 60% / 조정지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p)
총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세 10%
양도소득세 기본세율표 (2026)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 조정지역 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — | 26% | 36% |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000원 | 35% | 45% |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 5,760,000원 | 44% | 54% |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 35% | 15,440,000원 | 55% | 65% |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 19,940,000원 | 58% | 68% |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 25,940,000원 | 60% | 70% |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 35,940,000원 | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000원 | 65% | 75% |
단기: 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60% (분양권은 1년 이상도 60%). 중과는 2026년 5월 10일 이후 양도분부터, 장특공 배제.
장기보유특별공제율 표
| 보유 기간 | 일반 (표1) | 1세대 1주택 보유분 (표2) | + 같은 기간 거주 시 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 24% |
| 5년 | 10% | 20% | 40% |
| 8년 | 16% | 32% | 64% |
| 10년 | 20% | 40% | 80% |
| 12년 | 24% | 40% | 80% |
| 15년 | 30% | 40% | 80% |
계산 예시
예시 1. 1세대 1주택, 5억 → 10억, 5년 보유·3년 거주 (조정지역)
- 양도가 12억 이하 + 보유 2년·거주 2년 충족 → 비과세, 세금 0원. 차익 500,000,000원이 그대로 남습니다.
예시 2. 1세대 1주택 고가주택, 8억 → 15억 (경비 2,000만), 11년 보유·10년 거주
- 양도차익 680,000,000원 중 12억 초과분 과세: 680,000,000원 × 3억 ÷ 15억 = 136,000,000원
- 장특공 표2 80% → 108,800,000원 공제, 기본공제 250만 → 과세표준 24,700,000원
- 세액 2,445,000원 + 지방소득세 244,500원 = 2,689,500원 (차익의 0.4%)
- 거주하지 않았다면 표1 22%만 적용되어 22,894,300원
예시 3. 조정대상지역 2주택, 5억 → 8억 (경비 1,000만), 5년 보유
- 중과 +20%p, 장특공 배제 → 과세표준 287,500,000원, 기본세액 89,310,000원 + 중과 57,500,000원 → 지방세 포함 161,491,000원 (차익의 55.7%)
- 같은 집이 비조정지역이면 장특공 10% 적용·중과 없음 → 86,119,000원. 차이 75,372,000원
- 완화안(+5%p)이 확정돼 2027년 신고분에 적용되면 114,053,500원
예시 4. 1년 6개월 보유, 5억 → 6억
- 단기 60% → 과세표준 97,500,000원 × 60% = 58,500,000원, 지방세 포함 64,350,000원
양도차익별 세액 비교 (취득가 5억, 6년 보유, 거주 없음)
| 양도차익 | 1주택 (12억 이하 비과세) | 비조정 2주택 (장특공 12%) | 조정지역 2주택 (중과 +20%p) |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 0원 | 5,461,500원 | 16,901,500원 |
| 1억원 | 0원 | 16,236,000원 | 42,003,500원 |
| 2억원 | 0원 | 50,589,000원 | 104,071,000원 |
| 3억원 | 0원 | 87,373,000원 | 167,871,000원 |
| 5억원 | 0원 | 163,966,000원 | 299,816,000원 |
알아두면 좋은 것
2026년 5월 10일 이후 달라진 것
2022년 5월 10일부터 4년간 유예됐던 조정대상지역 다주택 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 2026년 5월 9일까지 계약하고 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정 지역은 6개월) 안에 잔금을 치른 경우는 중과되지 않습니다. 정부가 8월 3일 발표한 완화안(2027년 +5/+10%p, 2028년 +10/+15%p, 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 신고 시 완화 세율)은 국회 통과 전이므로 확정되면 이 계산기에 반영합니다.
세금을 줄이는 합법적 방법
① 비과세 요건(보유 2년·거주 2년)을 채운 뒤 양도, ② 12억 초과분은 거주 기간을 늘려 표2 공제 극대화, ③ 필요경비 증빙(취득세·중개수수료·확장 공사비) 챙기기, ④ 같은 해 2건 양도를 피해 기본공제 250만원과 누진세율 합산을 분산, ⑤ 다주택자는 비조정지역 주택이나 차익 작은 주택부터 정리. 양도 시기를 한두 달 조정하는 것만으로 수천만 원이 달라질 수 있습니다.
함께 보면 좋은 계산기
취득 시 냈던 취득세와 중개수수료는 필요경비로 넣을 수 있습니다. 갈아타기 자금 계획은 주택담보대출 한도 계산기에서 확인하세요.
