취득세 계산 방법
주택 취득세는 취득가액 × 세율이고, 여기에 지방교육세와 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 따라붙습니다. 세율은 취득 후 보유 주택 수와 조정대상지역 여부로 결정되며, 1주택은 가격에 따라 1~3%, 다주택은 8%·12%로 뜁니다.
중과: 조정지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% · 비조정 3주택 8%, 4주택 이상 12% · 법인 12%
지방교육세 = 취득세 × 10% (중과·비주택은 가액 × 0.4%)
농어촌특별세 = 85㎡ 초과 시 가액 × 0.2% (8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%)
생애최초: 12억 이하, 취득세에서 최대 200만원(소형 비아파트·인구감소지역 300만원) 감면
주택 수·지역별 취득세율표 (2026)
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 · 일시적 2주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
주택 외(오피스텔·상가·토지) 4%, 상속 2.8%, 증여 3.5%(조정지역 3억 이상 12%). 교육세·농특세는 별도.
계산 예시
예시 1. 1주택, 5억 아파트 84㎡
- 취득세 1% 5,000,000원 + 지방교육세 500,000원 + 농특세 0 = 5,500,000원 (실효 1.1%)
- 생애최초면 취득세 2,000,000원 감면 → 3,300,000원
예시 2. 1주택, 7.5억 아파트 100㎡
- 세율 (7.5 ÷ 3 × 2 − 3) = 2% → 취득세 15,000,000원 + 교육세 1,500,000원 + 농특세 1,500,000원 = 18,000,000원
예시 3. 조정대상지역 2주택, 10억 100㎡
- 중과 8% 80,000,000원 + 교육세 0.4% 4,000,000원 + 농특세 0.6% 6,000,000원 = 90,000,000원
- 일시적 2주택(3년 내 처분)이면 1주택 세율 3% → 35,000,000원. 차이 55,000,000원
예시 4. 오피스텔 2억
- 4% + 0.4% + 0.2% = 4.6% → 9,200,000원
1주택 취득가액별 취득세 표
| 취득가액 | 세율 | 85㎡ 이하 총액 | 85㎡ 초과 총액 | 생애최초 (85㎡ 이하) |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 3,300,000원 | 3,900,000원 | 1,100,000원 |
| 5억원 | 1% | 5,500,000원 | 6,500,000원 | 3,300,000원 |
| 6억원 | 1% | 6,600,000원 | 7,800,000원 | 4,400,000원 |
| 7억원 | 1.67% | 12,833,590원 | 14,233,590원 | 10,633,590원 |
| 8억원 | 2.33% | 20,533,040원 | 22,133,040원 | 18,333,040원 |
| 9억원 | 3% | 29,700,000원 | 31,500,000원 | 27,500,000원 |
| 10억원 | 3% | 33,000,000원 | 35,000,000원 | 30,800,000원 |
| 12억원 | 3% | 39,600,000원 | 42,000,000원 | 37,400,000원 |
| 15억원 | 3% | 49,500,000원 | 52,500,000원 | 해당 없음 |
알아두면 좋은 것
주택 수 세는 법
세대원 전체(배우자, 미혼 30세 미만 자녀 포함) 기준으로 셉니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권·주거용 오피스텔은 포함되고, 공시가격 2억 이하 지방 저가주택(수도권 1억 이하), 상속 후 5년 이내 주택, 농어촌주택은 제외됩니다. 집을 사기 전에 위택스 "지방세 미리계산"에서 주택 수 판정을 확인하세요.
감면과 추징
생애최초 감면은 3개월 내 전입·3년 거주, 일시적 2주택은 3년 내 종전 주택 처분이 조건입니다. 어기면 감면·차액이 가산세와 함께 추징됩니다. 출산·양육(자녀 출생 5년 내 12억 이하 취득) 500만원 감면, 지방 준공 후 미분양 50% 감면 등 다른 특례와 중복 여부도 확인하세요.
취득세 외 거래 비용
등기 시 국민주택채권 매입(즉시 매도 시 할인 손실 약 1~2%), 등기 수수료, 법무사 보수, 중개수수료가 추가됩니다. 5억 아파트 기준 취득세 550만원 + 중개보수 최대 220만원 + 채권 할인·등기 비용 50만~100만원으로 총 거래 비용은 집값의 약 1.6~1.8%입니다.
함께 보면 좋은 계산기
대출 가능액은 주택담보대출 한도 계산기, 월 상환액은 대출 이자 계산기에서 확인하고, 매수 대신 전세·월세를 고려한다면 전세 월세 비교 계산기를 보세요.
