(내 보증금 + 선순위 근저당 + 다른 세입자 보증금) ÷ 시세가 전세가율이고, 70% 이하 안전, 80% 주의, 90% 위험, 90% 초과면 깡통입니다. 집이 경매로 넘어가면 아파트는 시세의 85%, 빌라는 70% 정도에 낙찰되고 경매 비용을 뺀 뒤 선순위부터 배당되기 때문입니다. 시세 5억 아파트에 근저당 1억이 있는데 보증금 4억이면 전세가율 100%로 낙찰가 4억 2,500만원에서 회수 가능액은 3억 1,225만원, 8,775만원을 떼일 수 있습니다. 보증금 3억이면 안전하고 보증보험도 가입됩니다.
빌라는 시세를 어떻게 보나요?
빌라·다세대는 거래가 적어 시세가 불명확해 HUG는 공시가격 × 140%를 시세로 보고, 그 90%(= 공시가 126%)까지만 보증합니다. 공시가 2억 빌라면 보증 가능 보증금은 2억 5,200만원이 상한입니다. 계약 전 부동산공시가격알리미에서 공시가를 확인하고, 감정평가서가 있으면 그 값을 넣으세요. 신축 빌라는 공시가가 없어 특히 위험합니다.
전세보증보험(HUG) 가입 조건은요?
전세가율 90% 이하(선순위 포함), 보증금 수도권 7억·그 외 5억 이하, 선순위 채권이 시세의 60% 이하여야 합니다. 보증료는 보증금의 연 0.115~0.154%(아파트)이며 계약 기간 절반 전까지 가입해야 합니다(갱신은 만기 1개월 전까지). 보증료는 전세보증보험료 계산기에서. 가입이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다.
최우선변제금은 뭔가요?
보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당보다 먼저 일정액을 배당받습니다(서울: 보증금 1억 6,500만 이하 → 5,500만 우선변제, 낙찰가의 1/2 한도). 전입신고 + 확정일자(또는 등기)가 있어야 하고, 근저당 설정일 기준 당시 법령이 적용됩니다. 계약 당일 전입·확정일자를 받고, 잔금 전 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인하세요. 갱신 시 인상 한도는 임대료 인상 상한 계산기에서.
