계약갱신요구권을 써서 갱신하면 보증금·월세를 직전 금액의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 7조·6조의3). 전세 3억이면 최대 315,000,000원, 보증금 1억·월세 50만이면 환산보증금 기준 5%까지라 월세만 올리면 최대 545,833원, 보증금만 올리면 111,000,000원까지입니다. 5%는 상한이지 자동 인상이 아니라 협의로 정하며, 지자체 조례로 더 낮출 수 있습니다.
보증금과 월세를 섞어 올릴 때는 어떻게 계산하나요?
월세를 보증금으로 환산해 합친 환산보증금으로 비교합니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율이고, 전환율은 법정 상한인 기준금리 + 2%(현재 5%, 최대 10%)를 씁니다. 새 조건의 환산보증금이 기존의 105%를 넘으면 초과분은 무효이고, 낸 돈은 돌려받을 수 있습니다(부당이득 반환). 이 계산기에 제안받은 조건을 넣으면 초과 여부와 초과 월세를 보여 줍니다.
5% 제한이 적용되지 않는 경우는요?
① 갱신요구권을 이미 쓴 뒤의 재계약(요구권은 1회, 2년) ② 세입자가 요구권 없이 합의로 새 계약을 맺는 경우 ③ 집주인이 실거주 등 정당한 사유로 갱신을 거절하는 경우 ④ 신규 세입자와의 계약은 제한이 없습니다. 묵시적 갱신(만기 2~6개월 전 아무 말 없음)은 전 계약과 같은 조건으로 연장되고 세입자는 언제든 3개월 통지로 나갈 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 거절하고 2년 안에 남에게 세를 주면 손해배상 대상입니다.
월세로 바꾸자고 할 때 적정 월세는요?
전세 → 월세 전환도 같은 전환율 상한이 적용됩니다. 보증금 1억을 줄이면 월세는 1억 × 5% ÷ 12 = 416,667원 이내입니다. 갱신 시 전환은 세입자 동의가 필요하고, 동의하더라도 5% 상한과 전환율 상한 둘 다 지켜야 합니다. 전환 계산은 전월세 전환율 계산기, 전세·월세 유불리는 전세 vs 월세 비교에서.
