전세 3억 → 보증금 1억: 차액 2억 × 5% ÷ 12 = 월 833,333원 (시장 전환율 6%면 1,000,000원)
보증금 1억 + 월세 80만 → 전세 환산 2억 9,200만원 (5% 기준)
보증금 차액별 월세 환산표
보증금 차액
4.0%
5% (법정 상한)
6.0%
5,000만원
166,667원
208,333원
250,000원
1억원
333,333원
416,667원
500,000원
1억 5,000만원
500,000원
625,000원
750,000원
2억원
666,667원
833,333원
1,000,000원
3억원
1,000,000원
1,250,000원
1,500,000원
5억원
1,666,667원
2,083,333원
2,500,000원
알아두면 좋은 것
전환율과 대출금리 비교
전환율이 전세대출 금리보다 높으면 대출을 받아 전세로 사는 편이, 낮으면 월세가 유리합니다. 월세 세액공제(15~17%)와 전세대출 이자 소득공제까지 넣은 비교는 전세 vs 월세 비교 계산기에서 하세요.
함께 보면 좋은 계산기
계약 시 중개수수료는 월세 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) 기준이라 이 계산과 다릅니다. 임대인이라면 임대수익률 계산기로 전세·월세 수익을 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율이 뭔가요?
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 주택임대차보호법은 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 2%p(10% 한도)로 정해 두어, 기준금리 3%인 지금은 5%가 상한입니다. 전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 833,333원이 법정 한도입니다.
법정 상한은 언제 적용되나요?
계약 기간 중 또는 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸는 경우에만 강제됩니다. 새 세입자와 처음 계약할 때는 전환율 제한이 없어 시장 전환율(서울 아파트 4~5%, 빌라·오피스텔 5~7%)이 적용됩니다. 갱신 시 집주인이 5%를 넘는 월세를 요구하면 초과분은 무효이고 반환 청구할 수 있습니다. 반대로 월세를 전세로 바꿀 때는 상한 규정이 없습니다.
집주인이 제시한 월세가 적정한지 어떻게 보나요?
보증금 차액에 전환율을 역산해 보세요. 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세 100만원이면 전환율 6%로 상한 5%를 넘습니다(법정 한도 833,333원). 갱신 계약이면 166,667원을 깎을 근거가 됩니다. 신규 계약이면 같은 단지 월세 시세와 비교하되, 전환율이 대출금리보다 높으면 전세대출을 받아 전세로 사는 편이 유리합니다. 전세 vs 월세 비교 계산기에서 대출이자·세액공제까지 넣어 비교하세요.
월세를 전세로 바꾸면 보증금이 얼마나 늘어나나요?
전세 환산액 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 보증금 1억 월세 80만원은 5% 기준 1억 + 960만 ÷ 5% = 2억 9,200만원에 해당합니다. 전환율을 낮게 잡을수록 전세 환산액이 커지므로 어느 전환율을 쓰는지가 중요합니다. 중개수수료 계산(월세 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100)이나 임대차 신고 기준과는 다른 계산입니다.
기준금리가 바뀌면요?
상한이 함께 움직입니다. 기준금리 3.5%였던 2023년에는 5.5%, 2.5%로 내리면 4.5%가 됩니다. 계약 시점의 기준금리를 기준으로 하므로 갱신 협의 시 한국은행 기준금리를 확인하세요. 이 계산기는 3%(2026년 10월 기준)를 기본값으로 쓰며 직접 바꿀 수 있습니다.
반전세 계약 시 주의할 점은요?
보증금이 줄어도 확정일자·전입신고·전세보증보험은 그대로 챙기고, 월세는 세액공제(연 1,000만원 한도, 15~17%) 대상이니 현금영수증·계좌이체 기록을 남기세요. 임대차 신고(보증금 6천만 초과 또는 월세 30만 초과)도 필요합니다. 월세로 바꾸면 집주인은 임대소득세가 생기므로 그만큼 협상 여지가 있습니다.
