주택 임대소득은 연 2천만원 이하면 14% 분리과세(필요경비 50~60% 공제), 상가·오피스텔(업무용)은 부가세 신고와 종합과세 대상입니다. 매입 시 부가세 환급(건물분 10%)을 받으려면 일반과세자로 사업자등록을 해야 합니다. 보유 중 재산세는 보유세 계산기를 참고하세요.
가장 많이 쓰는 표면 수익률 = 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금)입니다. 3억 오피스텔, 보증금 2천만, 월세 100만원이면 1,200만 ÷ 2.8억 = 4.29%입니다. 여기서 공실(5%)과 연 관리·수선비, 취득세·중개수수료 같은 취득비용까지 넣은 순수익률은 3.46%로 떨어집니다. 광고에 적힌 수익률은 대부분 표면 수익률이고 취득비용과 공실을 빼지 않은 숫자입니다.
대출을 끼면 수익률이 올라가나요?
대출금리가 순수익률보다 낮으면 올라갑니다(레버리지). 위 예시에 1.5억을 4%로 빌리면 이자 6,000,000원을 내고도 실투자금이 1억 4,500만원으로 줄어 자기자본 수익률 2.9%가 됩니다. 반대로 금리가 6%면 0.83%로 대출 없을 때(3.46%)보다 낮아집니다. 금리가 수익률을 넘는 순간 역레버리지가 되니 금리 상승 여지를 꼭 넣어 보세요.
세입자 교체 때 보통 1~2개월 비므로 연 5~10%(0.6~1.2개월)를 잡습니다. 연 비용에는 임대인 부담 관리비(공용관리비 일부), 수선비(연 월세의 5~10%), 화재보험, 재산세, 임대소득세, 교체 시 중개수수료(1년 치로 나눠)를 넣습니다. 오피스텔은 연 100만~200만원, 상가는 재산세·간주임대료가 더 큽니다. 보수적으로 공실 8%·비용 월세 1.5개월분을 넣고도 수익률이 나오는지 보세요.
수익률 몇 %면 괜찮은 건가요?
기준은 대안 수익률입니다. 예금 3%대, 전세대출·주담대 4%대인 2026년에는 순수익률 5% 이상이어야 공실·금리 위험을 감수할 가치가 있다고 봅니다. 서울 오피스텔 표면 수익률은 4%대, 지방은 5~7%이지만 지방은 공실과 매각 시 가격 하락 위험이 큽니다. 매매 차익(또는 손실)은 이 계산기에 들어 있지 않으니 따로 판단하세요.
월세 대신 전세를 놓으면 수익률 비교가 되나요?
전세는 월 수입이 없는 대신 보증금을 받아 대출을 갚거나 운용합니다. 상세 옵션의 "보증금 운용 수익률"에 예금 금리나 대출 금리를 넣으면 보증금 이자 수익이 현금흐름에 더해집니다. 전세보증금 3억을 4% 대출 상환에 쓰면 연 1,200만원 이자를 아끼는 셈이라 월세 100만원과 같습니다. 전세→월세 환산은 전월세 전환율 계산기에서 하세요.
