🏗️ 2026 재건축 분담금 계산기

분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액이고, 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율입니다. 내 집 감정평가 5억, 비례율 105%, 조합원 분양가 9억이면 권리가액 525,000,000원, 분담금 375,000,000원입니다. 분담금은 계약금·중도금·잔금처럼 나눠 내고, 이주비 대출 이자와 입주 후 취득세(분담금 기준)가 추가로 듭니다.

사업의 수익성 지표로 (총 분양수입 − 총 사업비) ÷ 종전자산 총액입니다. 100%면 내 집값만큼 권리를 인정받고, 110%면 10% 더, 90%면 10% 덜 받습니다. 일반분양가가 오르거나 공사비가 내려가면 비례율이 오르고, 공사비 상승·일반분양 저조·미분양이면 내려갑니다. 관리처분계획에서 확정되지만 준공 때 청산으로 다시 조정될 수 있습니다.

감정평가액 자체보다 비례율과 곱한 권리가액이 중요합니다. 모든 조합원의 평가액이 같이 낮으면 비례율이 올라 결과는 비슷해집니다. 다만 내 집만 상대적으로 낮게 평가되면 손해이므로 이의신청(재평가)이 가능합니다. 상가·대지지분·층·향에 따라 같은 단지 안에서도 평가액이 다릅니다.

이주비 대출 이자(공사 기간 2~4년), 사업비 대출 이자, 입주 시 취득세(분담금 × 2.8~3.16%, 또는 전체 가액 기준), 등기비, 그리고 재건축이면 재건축부담금(초과이익환수, 2024년 개정: 초과이익 8천만 면제, 이후 구간별 10~50%)이 있을 수 있습니다. 양도세는 관리처분인가 후 조합원 입주권 기준으로 계산되니 양도세 계산기와 취득세 계산기를 참고하세요.