총 투입 현금 3억 5,732만원 · 입주 후 잔금대출 월 상환 1,432,246원 (4%·30년)
중도금을 전액 자납하면 입주 전 현금 3억 6,000만원이 더 필요
알아두면 좋은 것
계약 전 확인
중도금 대출 보증 한도(분양가의 60%가 다 되는지), 이자 후불제·무이자 여부, 실거주 의무(분양가상한제 단지 2~5년), 전매제한 기간, 입주 지정기간과 연체이자율, 발코니 확장 취소 가능 여부. 당첨 가능성은 청약가점 계산기, 입주 후 보유세는 보유세 계산기, 등기비용은 등기비용 계산기에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
분양받으면 돈이 언제 얼마나 들어가나요?
보통 계약금 10% → 중도금 60%(6회) → 잔금 30%입니다. 분양가 6억이면 계약 시 6,000만원, 중도금 5,000만원씩 6번(대부분 집단대출), 입주 때 잔금 1.8억 + 발코니·옵션 + 취득세 + 중도금 이자(후불제)가 한꺼번에 나갑니다. 중도금을 전액 대출받고 입주 때 3억 잔금대출로 갈아타면 계약 시 60,000,000원, 입주 시 297,321,062원의 현금이 필요합니다.
중도금 대출 이자는 누가 내나요?
시행사가 "무이자"면 분양가에 녹아 있는 것이고, "이자 후불제"면 입주 때 누적 이자를 한꺼번에 냅니다. 6억 분양·중도금 3.6억을 4.5%로 빌려 평균 1년 반 쓰면 이자가 약 24,300,000원이라 입주 자금에 꼭 넣어야 합니다. 중도금 대출은 DSR 산정에서 빠지지만(잔금대출 전환 시 포함), 보증(HUG·HF) 한도가 분양가 기준으로 정해져 있어 고분양가 단지는 60%가 다 안 나오기도 합니다.
잔금대출은 얼마나 나오나요?
입주 시점 시세(KB시세·감정가)와 소득 기준으로 LTV 40~70%, DSR 40%, 수도권 6억 절대 한도 안에서 나옵니다. 분양가가 아닌 입주 시 시세가 기준이라 시세가 오르면 한도가 늘고 떨어지면 줄어 잔금이 부족해지는 "입주 대란"이 생깁니다. 입주 2~3개월 전 은행 사전 심사로 한도를 확인하고, 모자라면 전세를 놓아 잔금을 치르는 방법(실거주 의무 없는 단지만)도 있습니다. 한도는 주택담보대출 한도 계산기와 DSR 계산기로 미리 보세요.
취득세는 언제, 얼마나 내나요?
잔금을 치르고 소유권을 넘겨받는 입주 시점에 분양가 + 옵션(발코니 확장 포함) 기준으로 냅니다. 6억 + 옵션 2,500만이면 6억 초과 구간이라 8,021,062원입니다(84㎡, 1주택). 분양권 상태에서 전매하면 매수인이 프리미엄 포함 가격으로 냅니다. 생애최초라면 200만원 감면, 자세한 세율은 취득세 계산기를 보세요.
옵션·발코니 확장은 얼마나 잡아야 하나요?
발코니 확장 1,500만~3,000만원, 시스템 에어컨 300만~600만원, 중문·붙박이장·주방 업그레이드 각 100만~500만원으로 보통 분양가의 3~6%입니다. 계약 때 옵션 계약금(10%)을 내고 나머지는 잔금 때 냅니다. 옵션은 취득세 과세표준에 포함되고, 입주 후 하는 인테리어보다 싸지만 취소가 안 되니 꼭 필요한 것만 고르세요.
현금이 모자라면 어떻게 하나요?
중도금 대출 없이 전액 자납하면 입주 전까지 360,000,000원이 더 들어 총 현금 6억 3,302만원이 필요하지만, 중도금 대출 + 잔금대출 조합이면 입주 전 현금은 계약금뿐입니다. 입주 때 잔금이 부족하면 ① 잔금대출 한도 재확인 ② 신용대출(DSR 주의) ③ 전세 세입자 보증금으로 잔금(실거주 의무 확인) ④ 입주 지정기간 내 연체이자(연 10% 안팎)를 감수하고 분할 등의 순서로 검토합니다. 분양권 전매가 가능한 단지면 매도도 선택지입니다.
