집값 상승률이 핵심입니다. 6억 집을 50% 대출(4.5%)로 사서 5년 보유하면 취득세·중개수수료·이자·보유세·자기자본 기회비용을 더한 비용이 1억 4,163만원이고, 집값이 연 2% 오르면 6,245만원을 회수해 순비용 7,918만원입니다. 같은 집을 보증금 1억·월세 120만원에 살면 5년 비용 9,371만원. 이 조건에서는 매매가 1,452만원 유리하고, 집값이 연 1.5% 이상 오르면 매매가 이깁니다.
매매 비용에는 뭐가 들어가나요?
취득세(취득세 계산기), 매수·매도 중개수수료, 대출 이자(원금 상환은 비용이 아니라 자산), 재산세·종부세(집값의 약 0.3%/년 가정), 수리·관리비, 그리고 자기자본을 예금했을 때 받았을 이자(기회비용)입니다. 팔 때 집값 상승분은 회수되고, 1세대 1주택 2년 보유(조정지역 거주)·12억 이하면 양도세는 없습니다.
월세 비용은 월세 합계만인가요?
월세(매년 상승률 반영)에 보증금을 투자했을 때의 기회비용을 더합니다. 보증금이 크면 그 돈이 묶이는 비용도 큽니다. 반대로 집을 안 사서 남은 자기자본(계약금 등)은 투자 수익률(기본 3.5%)로 불어난다고 가정해 매매 쪽 기회비용에 반영했습니다. 전세는 전세 vs 월세 비교에서.
손익분기 상승률이 뭔가요?
매매 순비용과 월세 비용이 같아지는 연간 집값 상승률입니다. 이 값보다 집값이 많이 오를 것 같으면 사는 게, 아니면 월세가 유리합니다. 보유 기간이 길수록 취득·중개 비용이 분산되어 손익분기 상승률이 낮아지므로, 5년 이상 살 집이면 매매 쪽이 유리해지는 경향이 있습니다. 대출 한도는 주담대 한도 계산기에서.
