🏠 2026 주택임대소득세 계산기

2주택 이상이고 연 임대수입이 2,000만원 이하면 분리과세 14%(+지방 1.4%)를 선택할 수 있습니다. 수입에서 필요경비 50%(등록임대 60%)와 기본공제 200만(등록 400만, 다른 소득 2천만 이하)을 뺀 금액이 과세표준입니다. 월세 100만원(연 1,200만)이면 (1,200 − 600 − 200) × 14% × 1.1 = 616,000원. 등록임대로 10년 장기 감면(75%)을 받으면 30,800원입니다.

1주택자의 월세 수입은 비과세입니다. 단 기준시가 12억원 초과 고가주택이나 국외 주택을 임대하면 1주택이어도 과세합니다. 2주택 이상은 월세가 과세되고, 보증금(전세)은 3주택 이상일 때만 간주임대료로 과세합니다(소형주택 40㎡·기준시가 2억 이하는 2026년까지 주택 수 제외).

3주택 이상 보유자가 받은 보증금 합계가 3억원을 넘으면 초과분의 60%에 정기예금 이자율(2025년 귀속 3.1%)을 곱한 금액을 임대수입으로 봅니다. 보증금 5억이면 (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 3,720,000원이 월세 수입에 더해집니다. 전세만 놓아도 3주택 이상이면 세금이 생길 수 있습니다.

다른 소득이 적어 한계세율이 6~15%면 종합과세가, 24% 이상이면 분리과세(14%)가 유리합니다. 다만 종합과세는 기본공제 200·400만이 없는 대신 장부 작성으로 실제 경비(이자·수리비·감가상각)를 인정받을 수 있어 대출이 많으면 뒤집힐 수 있습니다. 수입 2,000만원 초과면 무조건 종합과세입니다. 임대사업자 등록 여부와 관계없이 사업자등록(세무서)은 의무이고 미등록 가산세 0.2%가 있습니다. 수익률은 임대수익률 계산기에서.