1세대 1주택 양도세 비과세 요건 정리 — 2년 보유·거주, 12억, 일시적 2주택

1세대 1주택 비과세는 가장 큰 절세 제도입니다. 10억에 사서 15억에 팔면 요건을 갖추면 세금 0원, 못 갖추면 1억 넘게 낼 수 있습니다. 요건은 네 단어로 외우면 됩니다. 1세대 · 1주택 · 2년 · 12억.

기본 요건 4가지

1. 1세대

본인 + 배우자 + 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(부모·자녀 등)이 한 세대입니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 30세 미만 미혼 자녀는 소득이 중위소득 40% 이상이고 따로 살아야 별도 세대로 인정됩니다. 세대원 누구라도 집이 있으면 1주택이 아닙니다.

2. 1주택

양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 1채. 분양권·입주권(2021년 이후 취득)도 주택 수에 들어갑니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택입니다. 상가주택은 주택 면적이 더 크면 전체를 주택으로 보되, 12억 초과분은 주택 부분만 봅니다(2022년 이후).

3. 2년 보유 (+ 조정대상지역은 2년 거주)

취득일부터 양도일까지 보유 2년 이상. 취득 당시 조정대상지역이었으면 거주 2년도 필요합니다. 양도 시점에 조정지역에서 해제됐어도 취득 당시 기준입니다. 2017년 8월 2일 이전 취득분은 거주 요건이 없습니다.

거주 요건 예외: 취득 당시 비조정지역, 상생임대인(2021.12~2026.12 임대차 5% 이내 갱신, 2년 임대), 세대 전원 해외 이주·1년 이상 국외 거주(출국 후 2년 내 양도) 등.

4. 양도가 12억 이하 (초과분만 과세)

양도가액 12억 이하면 전액 비과세. 12억을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 15억에 팔면 차익의 (15 − 12) ÷ 15 = 20%만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제(보유·거주 각 연 4%, 최대 80%)가 붙어 실제 세금은 작습니다.

→ 양도소득세 계산기에 취득·양도일, 거주 연수를 넣으면 비과세 여부와 12억 초과분 세금을 계산합니다.

2주택인데도 비과세되는 특례

일시적 2주택의 “1년 후 취득”을 놓치는 경우가 가장 많습니다. 종전 주택을 산 지 1년 안에 새집을 사면 특례가 안 됩니다(단, 수도권 분양권·입주권은 예외 있음).

흔한 실수

1. 배우자 명의 주택을 세지 않음: 배우자가 지방에 가진 소형 주택 때문에 2주택이 되어 비과세 탈락.
2. 취득 당시 조정지역 거주 요건 누락: 2017년 8월 이후 서울에서 산 집은 전세 주고 보유만 하면 비과세가 안 됩니다. 2년 실거주 또는 상생임대인 요건 필요.
3. 분양권을 주택 수에서 뺌: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함(일시적 2주택 특례는 적용 가능).
4. 12억 기준을 차익으로 착각: 기준은 양도가액(판 값)입니다.
5. 잔금일과 등기일 혼동: 양도·취득일은 잔금 청산일(등기가 빠르면 등기접수일)입니다. 2년을 하루 차이로 못 채우는 사례가 많으니 잔금일을 조정하세요.
6. 일시적 2주택 3년 기한 초과: 새 집 잔금 후 3년 안에 종전 주택 잔금까지 끝나야 합니다. 매매계약만으로는 안 됩니다.

비과세가 안 될 때 세금

기본세율 645% + 지방세 10%, 2년 미만 보유는 6070%, 조정지역 2주택 이상은 중과(2026년 5월 재적용). 장기보유특별공제는 일반 3년 6%~15년 30%. 10억 → 15억, 5년 보유 2주택이면 세금이 1.5억을 넘을 수 있습니다. 계산기로 “지금 팔 때”와 “요건 채운 뒤 팔 때”를 비교해 보세요.

체크리스트 — 팔기 전에

1. 세대원 전원 주택·분양권·입주권 보유 확인 (배우자 포함)
2. 취득일(잔금일) 기준 보유 2년, 취득 당시 조정지역이면 거주 2년
3. 양도가 12억 초과면 장특공제율(보유·거주 연수) 확인
4. 2주택이면 특례 해당 여부와 처분 기한
5. 잔금일을 2년·3년 기한 안쪽으로
6. 비과세여도 양도소득세 신고(양도일 말일부터 2개월)는 안 해도 되지만, 12억 초과분은 신고 필요

보유 중 세금은 보유세 계산기, 명의 구조는 공동명의 절세 계산기, 세율표는 부동산 세율표를 보세요.