공시 15억 · 차익 5억 · 장특 20%: 보유세 781,920원 + 양도세 25,124,000원 = 25,905,920원 공동 유리
공시 9억 · 차익 3억 · 장특 12%: 종부세 둘 다 없음, 양도세 21,626,000원 절감
공시 20억 · 68세 · 15년 보유 · 차익 8억 · 장특 30%: 보유세는 단독 14,850원 유리, 양도세 29,909,000원 공동 유리
공시가격별 공동명의 절세표 (차익 = 공시가 40%, 장특 20%, 50세)
공시가격
보유세 단독
보유세 공동
양도세 단독
양도세 공동
합계 절세
10억
2,034,000원
2,034,000원
111,166,000원
87,802,000원
23,364,000원
12억
2,592,000원
2,592,000원
139,326,000원
114,554,000원
24,772,000원
15억
4,210,920원
3,429,000원
181,566,000원
154,682,000원
27,665,920원
18억
5,943,600원
4,266,000원
225,423,000원
194,810,000원
32,290,600원
20억
7,280,640원
5,330,160원
254,991,000원
222,332,000원
34,609,480원
25억
11,250,070원
8,246,800원
328,911,000원
292,732,000원
39,182,270원
알아두면 좋은 것
공동명의 결정 순서
① 새로 살 때 하면 추가 비용 0 ② 12억 초과 고가주택·2주택이면 양도세 효과 큼 ③ 60세 이상·10년 이상 보유 예정이면 종부세는 단독 특례와 비교 ④ 소득 없는 배우자의 건보 피부양자 유지 여부 확인 ⑤ 대출 공동차주 가능 여부. 세율표는 부동산 세율표에 있습니다.
자주 묻는 질문
공동명의로 하면 세금이 얼마나 줄어드나요?
세금이 사람별로 매겨지는 종부세와 양도세에서 차이가 납니다. 공시 15억·양도차익 5억(장특공 20%)이면 종부세는 단독 12억 공제 대신 각 9억(합 18억)이 적용돼 연 781,920원 절감, 양도세는 차익을 반으로 나눠 낮은 세율 구간에 들어가고 250만 공제도 두 번 받아 25,124,000원 절감됩니다. 취득세·재산세는 명의와 무관하게 같습니다.
양도세는 왜 공동명의가 유리한가요?
양도세는 누진세율(6~45%)이라 5억 차익을 한 사람이 내면 높은 구간(40%)까지 올라가지만, 2.5억씩 나누면 각자 38% 이하 구간에 머뭅니다. 기본공제 250만원도 각자 받습니다. 1세대 1주택 비과세(12억 이하)에 해당하면 양도세가 0이라 차이가 없고, 12억 초과 고가주택이나 2주택 이상일 때 효과가 큽니다. 공시 9억·차익 3억이면 양도세 절감 21,626,000원입니다.
종부세는 공동명의가 항상 유리한가요?
아닙니다. 공동명의는 각 9억(합 18억) 공제를 받지만 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 못 받습니다. 단독명의는 12억 공제 + 세액공제라 68세·15년 보유처럼 공제율이 높으면 단독이 유리할 수 있습니다. 공시 20억·68세·15년이면 단독 5,315,310원 vs 공동 5,330,160원로 단독이 14,850원 유리합니다. 공동명의 1주택자는 매년 9월 16~30일에 단독명의 방식(12억 + 세액공제) 특례를 선택 신청할 수 있어 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
이미 단독명의인 집을 공동명의로 바꾸면요?
배우자에게 지분 50%를 증여하는 것이라 증여세(배우자 공제 6억, 10년 합산)와 증여 취득세(지분 가액의 3.5~4%, 조정지역 3억 이상 12%)가 듭니다. 시가 10억 집의 절반 5억을 증여하면 증여세는 0이지만 취득세 약 2,000만원이 들고, 증여 후 10년 안에 팔면 이월과세로 증여 전 취득가가 적용돼 양도세 절감 효과가 사라집니다. 새로 살 때 처음부터 공동명의로 하는 것이 비용이 없습니다.
대출·건강보험·소득공제에도 영향이 있나요?
대출은 공동 차주로 부부 소득 합산이 가능해 DSR 한도가 늘 수 있고(DSR 계산기), 소득 없는 배우자 지분이 생기면 그 배우자가 피부양자 자격을 잃을 수 있습니다(재산 9억 초과 등). 주담대 이자 소득공제는 근로자 본인 명의 지분·대출만 되고, 임대소득이 생기면 반으로 나뉘어 2,000만원 이하 분리과세 유지에 유리합니다. 상속 시에도 배우자 지분은 이미 배우자 것이라 상속세 대상이 줄어듭니다.
이 계산기의 한계는요?
양도세는 1세대 1주택 12억 비과세·중과를 반영하지 않은 단순 비교(기본세율 + 장특공제율 입력)입니다. 정확한 양도세는 양도소득세 계산기를 지분별로 두 번 돌려 합치세요. 보유세는 보유세 계산기와 같은 방식(세부담상한 미반영)이고, 증여 비용·이월과세·건보료는 금액으로 넣지 않았습니다.
