용어 설명
- 원리금균등
- 매달 같은 금액(원금+이자)을 갚는 방식. 초반엔 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 주택담보대출 기본형.
- 원금균등
- 매달 같은 원금 + 줄어드는 이자. 첫 달 부담이 가장 크지만 총 이자가 가장 적습니다.
- 만기일시
- 매달 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에. 월 부담은 가장 작지만 총 이자는 가장 큽니다. 전세대출·마이너스통장에 흔합니다.
- 거치기간
- 원금 상환 없이 이자만 내는 초기 기간. 거치가 길수록 이후 월 상환액과 총 이자가 늘어납니다.
- 연이율 / 월이율
- 은행 금리는 연 기준이고 실제 계산은 연이율 ÷ 12를 매달 잔액에 곱합니다. 4.5%면 월 0.375%.
- DSR
- 연간 모든 대출 원리금 ÷ 연소득. 은행권 40%(2금융 50%) 넘으면 신규 대출이 막힙니다. 스트레스 금리를 더해 계산합니다.
- 중도상환수수료
- 약정 기간 전에 갚을 때 내는 수수료. 2025년 개편으로 주담대 0.5~0.7% 수준, 3년 뒤 면제가 일반적입니다.
대출 이자 계산 방법
대출 이자는 남아 있는 원금에 월이율(연이율 ÷ 12)을 곱해 매달 계산합니다. 상환 방식은 원금을 어떤 순서로 갚느냐의 차이이며, 원금이 빨리 줄수록 총 이자가 적어집니다.
원리금균등 월 상환액 = 원금 × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)
원금균등 월 상환액 = 원금 ÷ n + 잔액 × r (매달 감소)
만기일시 월 상환액 = 원금 × r (만기에 원금 일시 상환)
총 이자 = 모든 달의 이자 합계, DSR 참고치 = 연간 원리금 ÷ 연소득
계산 예시
예시 1. 주택담보대출 1억원, 연 4%, 30년 — 세 방식 비교
| 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총 이자 | 총 상환액 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 477,415원 | 477,620원 | 71,869,605원 | 171,869,605원 |
| 원금균등 | 611,111원 | 278,624원 | 60,166,620원 | 160,166,620원 |
| 만기일시 | 333,333원 | 100,333,333원 | 119,999,880원 | 219,999,880원 |
원금균등은 원리금균등보다 총 이자가 11,702,985원 적지만 첫 달에 133,696원 더 내야 합니다. 1년 거치를 두면 원리금균등 총 이자가 73,118,918원으로 1,249,313원 늘어납니다.
예시 2. 신용대출 3,000만원, 연 6%, 36개월 원리금균등
- 월 상환액 912,658원, 총 이자 2,855,692원 (원금의 9.5%)
- 첫 달 이자 150,000원 → 마지막 달 이자 4,541원
예시 3. 전세자금대출 2억원, 연 3.5%, 2년 만기일시
- 매월 이자 583,333원, 2년 총 이자 13,999,992원
- 만기에 보증금을 돌려받아 원금 2억원 상환. 같은 집 월세가 583,333원보다 비싸면 전세대출이 유리
대출금액별 월 상환액 표 (연 4%, 원리금균등)
| 대출금액 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 181,794원 | 143,225원 | 125,382원 |
| 5,000만원 | 302,990원 | 238,708원 | 208,969원 |
| 1억원 | 605,980원 | 477,415원 | 417,938원 |
| 2억원 | 1,211,961원 | 954,831원 | 835,877원 |
| 3억원 | 1,817,941원 | 1,432,246원 | 1,253,815원 |
| 4억원 | 2,423,921원 | 1,909,661원 | 1,671,754원 |
| 5억원 | 3,029,902원 | 2,387,076원 | 2,089,692원 |
금리별 월 상환액과 총 이자 (3억원, 30년, 원리금균등)
| 연이율 | 월 상환액 | 총 이자 | 3%와의 총 이자 차이 |
|---|---|---|---|
| 3% | 1,264,812원 | 155,332,381원 | — |
| 3.5% | 1,347,134원 | 184,968,289원 | +29,635,908원 |
| 4% | 1,432,246원 | 215,608,483원 | +60,276,102원 |
| 4.5% | 1,520,056원 | 247,220,123원 | +91,887,742원 |
| 5% | 1,610,465원 | 279,767,291원 | +124,434,910원 |
| 6% | 1,798,652원 | 347,514,304원 | +192,181,923원 |
| 7% | 1,995,907원 | 418,527,109원 | +263,194,728원 |
금리 1%p 차이가 30년 동안 수천만원의 이자 차이로 이어집니다. 대출 비교 사이트에서 0.1%p라도 낮은 상품을 찾는 이유입니다.
월 상환 가능액으로 본 대출 가능 금액 (연 4%, 30년)
| 월 상환 가능액 | 대출 가능 원금 | DSR 40% 충족 연소득 |
|---|---|---|
| 500,000원 | 1억 473만원 | 1,500만원 이상 |
| 1,000,000원 | 2억 946만원 | 3,000만원 이상 |
| 1,500,000원 | 3억 1,419만원 | 4,500만원 이상 |
| 2,000,000원 | 4억 1,892만원 | 6,000만원 이상 |
관련 규정과 주의할 점
DSR·LTV 한도
은행권 DSR 40%(2금융권 50%)와 지역·주택 가격에 따른 LTV 한도가 동시에 적용되어 둘 중 작은 금액이 한도가 됩니다. 2024년부터 단계적으로 시행된스트레스 DSR은 변동·혼합형 금리에 가산금리를 더해 한도를 계산하므로, 같은 소득이라도 고정금리 대출의 한도가 더 큽니다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 5년 분할상환으로 가정해 DSR을 계산합니다.
금리 구조
대출금리 = 기준금리(코픽스·금융채) + 가산금리 − 우대금리입니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체 같은 우대 조건을 채우면 0.1~0.5%p가 내려가고, 신용점수가 오르면 금리인하요구권으로 재산정을 요청할 수 있습니다. 변동금리는 보통 6개월 주기로 바뀌며, 대출 후 3년이 지나면 수수료 없이 다른 은행으로 갈아탈 수 있는 대환대출 인프라를 이용해 금리를 낮추는 것도 방법입니다.
중도상환수수료와 조기 상환 전략
3년 이내 상환분에 0.5~1.2%의 수수료가 붙지만 연간 잔액의 10%까지는 면제하는 은행이 많습니다. 원리금균등은 초기에 이자 비중이 크므로 여윳돈이 생기면 초반에 갚을수록 절감 효과가 큽니다. 상환 스케줄에서 잔액을 확인하고, 상환 시 "기간 단축"과 "월 납입액 축소" 중 총 이자가 적은 기간 단축을 선택하세요.
함께 보면 좋은 계산기
월 상환액을 감당할 수 있는지는 연봉 실수령액 계산기로 세후 월급을 먼저 확인하세요. 자영업자의 사업 대출은손익분기점 계산기의 고정비에 월 상환액을 넣어 필요한 매출을 계산할 수 있습니다.
