오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주거용으로 써도 취득세가 4.6%(4% + 농특세 0.2% + 교육세 0.4%)입니다. 아파트(주택)는 6억 이하 1.1%, 6~9억 1.1~3.3%, 9억 초과 3.3%(85㎡ 초과는 농특세 추가)입니다. 3억이면 오피스텔 13,800,000원 vs 아파트 3,300,000원로 10,500,000원 차이가 납니다. 생애최초 감면(200만)도 오피스텔은 받을 수 없습니다.
오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
주거용으로 쓰면(전입·임대차) 주택 수에 포함됩니다(2020년 8월 이후 취득분, 지방세·양도세·종부세 모두). 그래서 오피스텔을 먼저 사고 아파트를 사면 아파트가 2주택 취득세(조정지역 8%)를 맞을 수 있습니다. 반대로 아파트를 먼저 사고 오피스텔을 사면 오피스텔은 어차피 4.6%라 영향이 없습니다. 업무용으로 사업자등록·임대하면 주택 수에서 빠집니다.
보유·양도 때는요?
재산세는 주거용 신고 시 주택분(0.1~0.4%), 아니면 건축물(0.25%)+토지(별도합산)로 과세되고 보통 주택분이 쌉니다. 양도세는 주거용이면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세·장특공제 80%를 받을 수 있지만 다주택 중과도 받습니다. 업무용이면 비주택 양도세(장특공제 최대 30%)입니다. 임대 시 부가세는 업무용만 발생(주거용 면세). 자세한 양도세는 양도세 계산기에서.
대출·청약 면에서는요?
오피스텔은 주택담보대출 LTV 규제(수도권 70%)를 받지 않고 비주택 담보대출(통상 60~70%)이 적용되며 DSR은 똑같이 봅니다. 청약은 주택 수와 무관하게 무주택 자격이 유지되고(청약 시 오피스텔은 주택으로 안 봄), 전매·실거주 규제가 없습니다. 전용률이 50% 안팎이라 같은 평형이면 훨씬 좁고 관리비가 높다는 점도 비교하세요. 취득세 상세는 취득세 계산기에서.
