네 지표는 같은 현금흐름을 다른 각도로 본 것입니다. ROI는 총액만, CAGR은 처음과 끝만, NPV는 금액 크기를,IRR은 수익률을 봅니다. 투자 규모가 다른 안을 고를 때는 NPV(금액이 큰 쪽)를, 같은 규모라면 IRR(수익률이 높은 쪽)을 기준으로 삼는 것이 보통입니다.
할인율에 따른 결과 변화
할인율
NPV
판정
할인 회수기간
연 3%
37,391,216원
투자 가치 있음
3.57년
연 5%
29,884,300원
투자 가치 있음
3.74년
연 7%
23,005,923원
투자 가치 있음
3.93년
연 10%
13,723,603원
투자 가치 있음
4.26년
1억 투자 후 5년간 매년 3,000만원 회수하는 예시. IRR이 연 15.24%이므로 할인율이 그보다 낮으면 NPV가 플러스, 높으면 마이너스가 됩니다.
이럴 때 씁니다
창업·점포 투자 — 권리금·인테리어·보증금을 초기 투자액에, 연간 순이익을 현금흐름에 넣습니다. 보증금은 마지막 연차에 회수액으로 더하세요.
부동산 임대 — 취득 비용 전체를 투자액에, 연 임대수익에서 보유세·관리비를 뺀 금액을 현금흐름에, 매각 예상가를 마지막 연차에 넣습니다. 수익률만 보려면 임대 수익률 계산기가 더 간단합니다.
설비 도입 — 설비 가격을 투자액에, 절감되는 인건비·전기료를 현금흐름에 넣으면 몇 년 만에 본전인지 보입니다.
연평균 복리 성장률. 중간 현금흐름을 무시하고 시작값과 끝값만으로 연 수익률을 환산한 값입니다.
NPV (순현재가치)
미래 현금흐름을 할인율로 현재 가치로 바꿔 더한 뒤 투자액을 뺀 금액. 0보다 크면 투자 가치가 있습니다.
IRR (내부수익률)
NPV를 0으로 만드는 할인율. 이 사업의 연 복리 수익률로 읽습니다.
할인율
미래의 돈을 현재 가치로 깎을 때 쓰는 비율. 그 돈으로 할 수 있는 다른 선택의 수익률(기회비용)을 넣습니다.
할인 회수기간
할인율을 적용한 현금흐름 기준으로 원금을 회수하는 시점. 단순 회수기간보다 길게 나옵니다.
자주 묻는 질문
ROI와 IRR은 뭐가 다른가요?
ROI(총 수익률)는 번 돈 ÷ 투자한 돈으로 기간을 따지지 않습니다. 1억을 넣어 5년간 1억 5천을 회수하면 ROI는 50%입니다. IRR(내부수익률)은 그 현금흐름이 연 몇 % 복리 수익률에 해당하는가를 구한 값으로, 돈이 들어온 시점까지 반영합니다. 같은 예시의 IRR은 연 15.24%입니다. 기간이 다른 투자안을 비교할 때는 ROI가 아니라 IRR이나 CAGR을 봐야 합니다.
NPV가 0보다 크면 투자해도 되나요?
NPV(순현재가치)는 미래에 들어올 돈을 할인율로 깎아 현재 가치로 바꾼 뒤 투자액을 뺀 금액입니다. NPV > 0이면 그 할인율보다 더 벌어들인다는 뜻이므로 투자 가치가 있다고 봅니다. 할인율 5%로 위 예시를 계산하면 NPV는 29,884,300원입니다. 단, NPV는 할인율을 몇 %로 잡는지에 따라 크게 달라지므로 할인율을 바꿔 보며 결론이 뒤집히는 지점을 확인하는 편이 안전합니다.
할인율은 몇 %로 넣어야 하나요?
정답은 없지만 그 돈으로 할 수 있는 다른 선택의 수익률을 넣습니다. 예금만 할 생각이라면 예금 금리(연 3% 안팎), 대출로 투자한다면 대출 금리, 주식 등 위험자산과 비교한다면 7~10%를 씁니다. 사업 투자라면 대출 금리에 위험 프리미엄을 더해 잡습니다. 기본값은 5%로 두었습니다.
회수기간(Payback)은 어떻게 보나요?
누적 현금흐름이 처음 투자액을 넘는 시점입니다. 위 예시는 3.33년, 할인율을 적용한 할인 회수기간은 3.74년입니다. 회수기간이 짧으면 리스크가 낮지만 회수 이후의 수익은 전혀 반영하지 않으므로 IRR·NPV와 함께 봐야 합니다. 실무에서는 "3년 안에 원금 회수"처럼 1차 필터로 쓰고, 통과한 안들끼리 NPV로 순위를 매깁니다.
IRR이 계산되지 않는 경우도 있나요?
네. 현금흐름의 부호가 한 번도 바뀌지 않으면(예: 전부 손실) IRR이 존재하지 않습니다. 반대로 중간에 추가 투자가 들어가 부호가 여러 번 바뀌면 IRR이 여러 개 나올 수 있습니다. 이 계산기는 이분법으로 −99%~1,000% 구간에서 해를 찾으며, 찾지 못하면 "계산 불가"로 표시합니다. 그런 경우에는 NPV로 판단하세요.
