건폐율 (%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 용적률 (%) = 지상층 연면적 (지하·부속주차장 제외) ÷ 대지면적 × 100 최대 건축면적 = 대지 × 건폐율 상한 · 최대 연면적 = 대지 × 용적률 상한 대지지분 = 단지 대지면적 × 내 전용면적 ÷ 전체 전용면적 합
계산 예시
대지 300㎡ · 건축 150㎡ · 연면적 600㎡ · 2종 일반주거(법정 60/250): 건폐율 50%, 용적률 200%, 추가 가능 150㎡
대지 200㎡ · 건축 118㎡ · 연면적 480㎡ · 서울 2종(조례 200%): 건폐율 59%, 용적률 240% → 여유 0㎡
아파트 대지 25,000㎡ · 전용 84 / 전체 21,000㎡: 대지지분 100㎡ (30.2평)
용도지역별 건폐율·용적률 상한표
용도지역
건폐율 (법정)
용적률 (법정)
서울 조례 용적률
제1종 전용주거지역
50%
100%
100%
제2종 전용주거지역
50%
150%
120%
제1종 일반주거지역
60%
200%
150%
제2종 일반주거지역
60%
250%
200%
제3종 일반주거지역
50%
300%
250%
준주거지역
70%
500%
400%
중심상업지역
90%
1,500%
1,000%
일반상업지역
80%
1,300%
800%
근린상업지역
70%
900%
600%
유통상업지역
80%
1,100%
600%
전용공업지역
70%
300%
—
일반공업지역
70%
350%
—
준공업지역
70%
400%
400%
보전녹지지역
20%
80%
—
생산녹지지역
20%
100%
—
자연녹지지역
20%
100%
—
계획관리지역
40%
100%
—
생산관리지역
20%
80%
—
보전관리지역
20%
80%
—
농림지역
20%
80%
—
자연환경보전지역
20%
80%
—
알아두면 좋은 것
용적률 외에 건축을 제한하는 것
일조권 사선제한(정북 방향 높이 제한), 도로 사선·건축선 후퇴, 대지 안의 공지, 주차대수(세대당 1대 안팎), 지구단위계획, 고도지구, 문화재 보호구역. 용적률 여유가 있어도 이 제한 때문에 못 짓는 경우가 많으니 건축사 가설계로 확인하세요. 면적 단위 환산은 평수 계산기를 쓰세요.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률은 뭐가 다른가요?
건폐율은 대지 중 건물이 깔고 앉은 바닥 비율(건축면적 ÷ 대지면적), 용적률은 대지 대비 지상층 바닥면적 합계(연면적 ÷ 대지면적)입니다. 대지 300㎡에 1층 바닥 150㎡, 4층(연면적 600㎡)이면 건폐율 50%, 용적률 200%입니다. 건폐율이 낮을수록 마당·동 간격이 넓고, 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 많이 지을 수 있어 땅값이 비쌉니다.
용도지역별 상한은요?
국토계획법 시행령의 법정 상한은 1종 일반주거 건폐율 60%·용적률 200%, 2종 60%·250%, 3종 50%·300%, 준주거 70%·500%, 일반상업 80%·1,300%, 자연녹지 20%·100% 등이고, 실제 적용은 지자체 조례가 그 이하로 정합니다. 서울은 2종 일반주거 200%, 3종 250%, 준주거 400%, 일반상업 800%입니다. 내 땅의 용도지역은 토지이음(eum.go.kr)에서 지번으로 조회할 수 있습니다.
용적률에서 빠지는 면적은요?
지하층, 지상 주차장(필로티·부속 주차장), 주민공동시설(일정 면적), 피난안전구역, 경사지붕 아래 다락 등은 용적률 산정 연면적에서 제외됩니다. 발코니(폭 1.5m 이내)도 제외라 확장형 평면이 가능합니다. 반대로 건폐율의 건축면적은 지붕이 있는 1층 외벽 중심선 기준이라 처마·차양 1m 초과분은 포함됩니다. 그래서 "연면적 1,000㎡"와 "용적률 산정 연면적"이 다를 수 있습니다.
남은 용적률로 증축이 가능한가요?
대지 200㎡·서울 2종(조례 200%)에 연면적 480㎡면 용적률 240%로 0㎡를 더 지을 수 있습니다. 다만 건폐율·높이(일조권 사선제한)·주차대수·대지 안의 공지도 함께 만족해야 하고, 구조 안전 확인이 필요합니다. 상한을 다 쓴 건물은 재건축 때 임대주택 기부채납 등으로 용적률 인센티브를 받습니다.
아파트 대지지분은 어떻게 계산하나요?
단지 대지면적 × (내 전용면적 ÷ 전체 전용면적 합계)입니다. 대지 25,000㎡ 단지에서 전용 84㎡, 전체 전용 합 21,000㎡면 대지지분 100㎡(30.2평)입니다. 등기부등본 "대지권 비율"에 정확한 값이 있습니다. 대지지분이 클수록(용적률이 낮을수록) 재건축 사업성이 좋아 "용적률 150% 이하 단지"가 재건축 유망주로 꼽힙니다.
재건축 사업성과 용적률의 관계는요?
현재 용적률이 낮고 허용 용적률이 높을수록 일반분양 물량이 많아져 분담금이 줄어듭니다. 예시 단지는 현재 250%로 3종(조례 250%) 상한을 다 쓴 상태라 종상향이나 역세권 특례 없이는 늘릴 여지가 없습니다. 용적률 300% 이상 단지는 재건축보다 리모델링을 검토합니다. 1기 신도시 특별법 적용 지역은 최대 500%까지 가능합니다. 재건축 후 세금은 보유세 계산기와 양도소득세 계산기를 참고하세요.
