전세 계약 체크리스트 — 계약 전·당일·입주 후

전세는 집값의 60~80%를 집주인에게 맡기는 거래입니다. 돌려받을 수 있는지가 전부이므로 “집이 마음에 드는가”보다 “보증금이 안전한가”를 먼저 봅니다. 아래 순서대로 확인하면 대부분의 사고를 피할 수 있습니다.

계약 전 — 보증금이 안전한 집인지

1. 등기부등본을 직접 뗀다

인터넷등기소에서 700원이면 됩니다. 중개사가 보여주는 것 말고 계약 당일에 직접 떼세요.

• 갑구: 소유자가 계약 상대와 같은지, 가압류·압류·경매개시결정·신탁이 없는지. 신탁등기면 신탁회사 동의 없는 계약은 무효입니다.
• 을구: 근저당(채권최고액)·전세권. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70%를 넘으면 위험합니다.

2. 집값과 비교한다

보증금 + 선순위 채권 ÷ 집값(KB시세 또는 공시가격 × 126%)이 80% 이하여야 보증보험 가입이 되고, 그 이상이면 경매 시 떼일 수 있습니다. 빌라·오피스텔은 시세가 불투명해 공시가격의 126%를 상한으로 보세요. “전세가가 매매가와 비슷하다”면 그 자체가 위험 신호입니다.

3. 집주인 세금 체납·선순위 보증금을 확인한다

2023년부터 임차인은 계약 전 집주인 동의 없이 국세·지방세 체납 열람(세무서·주민센터)을 할 수 있고, 다가구는 선순위 임차인 보증금 합계를 확인할 수 있습니다. 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당받으므로 반드시 보세요.

4. 보증보험 가입 가능한지 미리 조회한다

HUG 안심전세 앱에서 주소를 넣으면 가입 가능 여부와 보증료가 나옵니다. 가입이 안 되는 집은 계약하지 않는 것이 원칙입니다. 보증료는 아파트 3억·2년에 약 69만원(HUG)이고 할인 대상이면 40~60% 줄어듭니다 → 전세보증보험료 계산기

5. 조건을 숫자로 비교한다

• 월세와 비교: 전세대출 이자 vs 월세 → 전세 vs 월세 비교 계산기
• 반전세 제안을 받았다면 전환율이 법정 상한(기준금리 + 2%p)을 넘는지 → 전월세 전환율 계산기
• 중개수수료 상한: 3억 전세 120만원 + 부가세 → 중개수수료 계산기
• 전세대출 한도·이자: 대출이자 계산기

계약 당일

1. 등기부등본 재발급 후 계약 직전 변동이 없는지 확인
2. 신분증 대조: 집주인 본인인지. 대리인이면 위임장 + 인감증명서(3개월 이내) + 집주인과 영상통화
3. 보증금은 집주인 명의 계좌로만 이체. 중개사·대리인 계좌 금지
4. 특약에 넣을 것:
   • “잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약 해제·배액 배상”
   • “보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”
   • “계약 기간 중 매매 시 매수인이 임대차를 승계한다”
   • 전세대출 미승인 시 해제 조건
5. 계약서에 중개대상물 확인설명서와 공제증서(중개사 보증 1억~2억)를 받았는지
6. 계약 당일 임대차 신고(보증금 6천만 초과) — 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다

잔금일·입주 후 — 대항력과 우선변제권

• 잔금 당일 전입신고 + 확정일자(주민센터 또는 정부24). 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생기므로, 집주인이 잔금 당일 근저당을 설정하면 그게 앞섭니다 → 특약으로 막고 다음 날 등기부를 다시 확인하세요
• 보증보험 가입: 계약 기간의 절반이 지나기 전까지. 잔금 직후 바로 하세요
• 전세대출 이자 소득공제·월세 세액공제 서류 보관 → 월세 세액공제 계산기
• 집 상태 사진(하자·누수·곰팡이)을 입주 당일 찍어 집주인에게 전송

만기 전 — 돌려받기

• 만기 6개월~2개월 전에 “갱신하지 않겠다”는 통보를 문자·내용증명으로. 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신(2년 연장)됩니다
• 갱신하려면 계약갱신요구권(1회, 5% 이내 인상)을 같은 기간에 행사
• 보증금을 못 받으면: 이사하지 말고 임차권등기명령 신청 → 등기 후 이사 → 보증보험 이행 청구 또는 보증금반환소송. 이사 먼저 하면 대항력이 사라집니다
• 새 집 잔금과 겹치면 집주인에게 “보증금 반환 확약서”를 받거나 전세보증금 반환 대출 일정을 맞추세요

한 장 요약

집을 사는 경우의 비용은 집 살 때 드는 비용 총정리를 보세요.