집값만 준비하면 될 것 같지만 실제로는 매매가의 **25%**가 더 듭니다. 5억 아파트면 1,000만2,500만원, 10억이면 3,000만~5,000만원입니다. 잔금일에 한꺼번에 나가는 돈이라 미리 계산해 두지 않으면 대출을 더 받거나 잔금이 모자라는 일이 생깁니다. 계약 전에 아래 순서대로 확인하세요.
1. 취득세 — 가장 큰 항목
매매가의 1~3%(1주택), 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 누진이라 7억이면 1.67%, 8억이면 2.33%입니다. 2주택(조정대상지역)은 8%, 3주택 이상은 12%로 뜁니다.
- 5억 아파트(84㎡): 취득세 500만 + 교육세 50만 = 550만원
- 9억 아파트(84㎡): 2,700만 + 270만 = 2,970만원
- 생애최초는 200만원 감면(12억 이하, 2028년까지)
취득세 계산기에 매매가·면적·주택 수를 넣으면 바로 나옵니다. 잔금일(취득일)부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 보통 법무사가 잔금 당일 처리합니다.
2. 중개수수료 — 상한 요율 × 매매가, 협의 가능
매매가 2억9억은 0.4%, 9억12억 0.5%, 12억15억 0.6%, 15억 이상 0.7%가 법정 상한이고 부가세 10%가 추가됩니다(일반과세 중개사). 상한일 뿐 협의할 수 있고, 실제로는 상한의 5080%로 조정하는 경우가 많습니다.
- 5억: 상한 200만 + 부가세 20만 = 220만원
- 9억: 450만 + 45만 = 495만원
중개수수료 계산기에서 금액별 상한을 확인하고, 계약서 작성 전에 요율을 정해 특약에 적으세요.
3. 등기비용 — 채권 할인·인지세·법무사
소유권이전등기에 드는 돈입니다.
- 국민주택채권: 공시가격 × 2.1~3.1%를 사서 바로 되팔 때 손실(할인율 약 12%). 공시 3.5억이면 채권 910만원 × 12% = 약 110만원
- 인지세: 1억~10억 15만원(매도·매수 절반씩), 10억 초과 35만원
- 등기신청수수료: 15,000원
- 법무사 보수: 5억 기준 협회 보수표 상한 약 63만원(부가세 포함), 실제 견적 20~40만원
5억 아파트면 취득세 포함 약 730만원, 셀프 등기면 법무사 보수를 아낍니다. 등기비용 계산기에서 항목별로 확인하세요.
4. 대출 비용 — 한도부터 확인
대출을 끼면 얼마까지 나오는지가 먼저입니다. 집값 대비 LTV(비규제 70%, 규제 40%), 수도권 6억 절대 한도, 소득 대비 DSR 40% 중 가장 작은 값이 한도입니다. 연소득 6천만원이면 수도권 변동금리 주담대는 약 3억이 상한이라 집값 6억 이상은 자기자본이 3억 넘게 필요합니다.
- 한도: 주택담보대출 한도 계산기, DSR 계산기
- 비용: 인지세 절반(7.5만원), 보증서 대출은 보증료. 근저당 설정비는 은행 부담이 원칙
- 월 상환액: 대출이자 계산기 — 3억·4%·30년이면 월 143만원
중도상환수수료(3년 이내 0.5~0.7%)는 나중에 갈아탈 때 드는 돈이니 약정서에서 확인해 두세요.
5. 이사·인테리어·입주 비용
- 이사: 30평대 포장이사 100만~200만원(성수기·사다리차 추가)
- 입주 청소: 30만~60만원
- 도배·장판: 30평대 200만
400만원, 전체 인테리어 평당 100만200만원 - 가전·가구, 에어컨 이전 설치(20만~40만원), 인터넷·TV 이전
- 장기수선충당금: 전 소유자가 낸 것을 정산(매수인이 돌려주는 경우 있음), 관리비 예치금
인테리어를 계획하면 잔금 후 입주 전 2~4주 공실 비용(대출 이자·기존 집 월세)도 함께 잡으세요.
6. 사고 나서 매년 드는 돈
- 재산세(7·9월) + 종부세(12월, 공시 12억 초과 1주택): 공시 7억 1주택이면 연 약 150만원 → 보유세 계산기
- 관리비·장기수선충당금: 30평대 월 20만~35만원
- 대출 이자: 3억·4%면 연 1,200만원(초기)
비용 총정리 예시 — 5억 아파트, 84㎡, 1주택, 대출 2억
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 + 교육세 | 5,500,000원 |
| 중개수수료 (상한, 부가세 포함) | 2,200,000원 |
| 채권 할인 + 인지세 + 수수료 | 약 1,200,000원 |
| 법무사 보수 | 약 400,000원 |
| 대출 인지세·부대비용 | 약 100,000원 |
| 이사 + 입주 청소 | 약 1,800,000원 |
| 합계 (인테리어 제외) | 약 1,120만원 (매매가의 2.2%) |
9억이면 취득세만 2,970만원이라 합계 4,000만원을 넘습니다. 계약금(10%)과 별도로 이 돈을 잔금일에 현금으로 준비해야 합니다.
체크리스트
- 계약 전: 등기부등본(근저당·가압류), 공시가격, 주택 수 판정(세대 기준), 대출 한도 사전 조회
- 계약: 중개수수료 요율 특약, 잔금일을 6월 1일 이후로(보유세 기준일 회피)
- 잔금 2주 전: 법무사 견적 3곳, 대출 실행일 확정, 이사·청소 예약
- 잔금일: 취득세 납부·등기 접수(법무사), 관리비·장기수선충당금 정산, 전입신고
- 입주 후: 자동차 주소 변경, 재산세 고지 주소 확인, 연말정산 주담대 이자 공제 서류
전세로 들어가는 경우의 체크리스트는 전세 계약 체크리스트를 보세요.
