매매가 − 전세보증금 + 취득 부대비용입니다. 5억 아파트를 전세 3.5억 끼고 사면 갭이 150,000,000원, 취득세·중개수수료·법무비로 7,500,000원 정도가 더 들어 실투자금은 157,500,000원입니다. 자기 돈 157,500,000원으로 5억짜리 자산을 쥐는 셈이라 레버리지가 약 3.17배입니다.
전세가율이 높을수록 좋은 건가요?
수익률만 보면 그렇습니다. 전세가율이 높을수록 실투자금이 적어 같은 상승률에도 수익률이 커집니다. 하지만 위험도 같은 비율로 커집니다. 전세가율 90%면 집값이 10%만 떨어져도 전세보증금이 매매가에 닿는 깡통전세가 됩니다. 이 계산기는 전세가율에 따라 위험 구간을 함께 표시합니다.
역전세가 뭔가요?
계약 갱신 시점에 전세 시세가 기존 보증금보다 낮아져 차액을 돌려줘야 하는 상황입니다. 갭투자자에게 가장 치명적인데, 집은 안 팔리고 현금은 없는 상태에서 수천만원을 마련해야 하기 때문입니다. 상세 옵션에서 전세가 변동률을 마이너스로 넣어 부담액을 미리 계산해 보세요.
세금은 어떻게 되나요?
살 때 취득세(다주택이면 중과 8~12%), 보유 중 재산세·종부세, 팔 때 양도소득세(다주택 중과 가능)가 붙습니다. 다주택이 되는 순간 세 단계 모두 세율이 올라가 수익률 계산이 크게 달라집니다. 이 계산기는 취득 부대비용만 반영하므로 보유세·양도세는 따로 확인하세요.
전세자금대출을 낀 세입자면 문제 없나요?
세입자가 전세대출을 받았다면 보증기관(HUG·HF·SGI)이 심사에 들어갑니다. 선순위 근저당이 많거나 전세가율이 높으면 보증이 거절돼 세입자를 못 구할 수 있습니다. 계약 전에 깡통전세 위험 진단으로 전세가율과 선순위를 확인하세요.
집값이 안 오르면 어떻게 되나요?
수익이 0이 아니라 마이너스입니다. 취득 부대비용(매매가의 1.5% 안팎)이 이미 나갔고 보유세와 기회비용이 계속 들기 때문입니다. 5억·전세 3.5억 기준으로 집값이 그대로면 7,500,000원만큼 손해입니다. 갭투자는 시세 상승을 전제로만 성립하는 구조입니다.
